Pular para o conteúdo
Rodrigo Augusto Wagner de Souza FilhoAdvocacia

Patrimônio e imóveis

A escritura não sai, a posse é disputada, o registro não confere

Há uma frase que resolve metade das dúvidas: escritura não é propriedade, e contrato também não. Enquanto não há registro, quem consta na matrícula continua sendo o dono — e é dali que a análise parte.

O que a lei determina Documentos que ajudam

Conteúdo informativo. Cada caso depende dos documentos, das circunstâncias concretas e da análise individual.

Como o caso costuma chegar

  1. Contrato de gaveta, imóvel pago há anos

    A promessa foi assinada, o preço foi pago, a escritura definitiva nunca saiu. Às vezes a promessa nem chegou a ser registrada.

  2. O vendedor sumiu, ou morreu

    Quem deveria outorgar a escritura não é mais encontrado, ou faleceu e a família não resolveu o inventário.

  3. Posse longa, sem título nenhum

    A família ocupa e cuida há décadas, paga imposto, fez benfeitoria — e não tem papel que comprove a propriedade.

  4. A matrícula não corresponde ao imóvel

    Área divergente, confrontante errado, descrição de outra época. O registro existe, mas não exprime o que está no chão.

  5. A posse é disputada

    Alguém entrou, alguém contesta, alguém mudou a cerca de lugar.

  6. O imóvel veio de partilha e ficou pela metade

    A partilha saiu, mas o registro nunca foi feito — e o bem segue em nome de quem morreu. Ver inventários e sucessões.

O que a lei determina

  1. Só o registro transfere

    O art. 1.245 do Código Civil é expresso: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. E o § 1º completa: enquanto não se registra, o alienante continua a ser havido como dono. Pelo art. 1.246, o registro é eficaz desde a prenotação no protocolo.

  2. A promessa registrada gera direito real

    Pelo art. 1.417, a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada, dá ao promitente comprador direito real à aquisição. E o art. 1.418 permite exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, requerer a adjudicação.

  3. E desde 2022 a adjudicação pode ser no cartório

    O art. 216-B da Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 14.382/2022, admite a adjudicação compulsória extrajudicial, no registro de imóveis, com advogado, ata notarial, prova do pagamento do preço e prova do inadimplemento — caracterizado pela não celebração do título em quinze dias após notificação do oficial. E o § 2º derruba dois obstáculos clássicos: independe de prévio registro da promessa e da regularidade fiscal do vendedor.

  4. A usucapião também tem porta de cartório

    O art. 216-A da mesma lei admite o reconhecimento extrajudicial da usucapião, com ata notarial do tempo de posse, planta e memorial com responsabilidade técnica, certidões e documentos que demonstrem a posse — inclusive o pagamento de impostos e taxas. Confrontante notificado que fica em silêncio é interpretado como concordante (§ 2º), e a rejeição não impede a ação (§ 9º).

  5. Os prazos da usucapião mudam conforme o caso

    São quinze anos sem título nem boa-fé (art. 1.238), reduzidos a dez havendo moradia habitual ou obras produtivas; dez com justo título e boa-fé (art. 1.242), reduzidos a cinco no caso do parágrafo único; e há as modalidades especiais de cinco anos (rural e urbana, arts. 1.239 e 1.240) e a familiar, de dois anos, do art. 1.240-A. O art. 1.243 permite somar a posse dos antecessores, e é ele que salva muitos casos antigos.

  6. Registro errado se corrige

    Pelo art. 1.247, se o teor do registro não exprimir a verdade, o interessado pode reclamar que se retifique ou anule. É o caminho da área divergente e da descrição antiga que não fecha com o levantamento atual.

Os caminhos possíveis

O que decide não é preferência: é o documento que existe e a existência, ou não, de quem conteste.

  • Adjudicação compulsória extrajudicial. Quando há promessa e preço pago, pelo art. 216-B — sem depender de registro prévio da promessa nem da regularidade fiscal do vendedor.
  • Adjudicação pela via judicial. O art. 1.418 do Código Civil a mantém, e o próprio art. 216-B diz que a via extrajudicial existe sem prejuízo dela.
  • Usucapião no cartório. Art. 216-A, com ata notarial e planta. Impugnação justificada remete ao juízo; impugnação injustificada não é admitida pelo registrador.
  • Usucapião judicial. Art. 1.241 do Código Civil: a declaração por sentença constitui título hábil para o registro.
  • Retificação de registro. Art. 1.247, quando o problema é a descrição e não a titularidade.
  • Medidas possessórias. Quando o que está em jogo é a posse, e não o domínio — aí a urgência costuma pesar. Ver soluções judiciais e extrajudiciais.

Documentos que ajudam

Nada precisa estar completo para a primeira conversa. Faltando alguma peça, dá para dizer onde obtê-la.

  • A matrícula atualizada do imóvel, e as anteriores se houver.
  • O contrato, a promessa, o recibo, o distrato — tudo o que documente o negócio.
  • Comprovantes de pagamento do preço, com datas.
  • Guias de IPTU e contas de consumo em nome de quem possui, ao longo do tempo.
  • Notas de benfeitoria e reforma, que ajudam a demonstrar posse e investimento.
  • Fotos datadas e, se houver, planta ou levantamento.
  • Nomes de confrontantes e vizinhos que possam confirmar desde quando a posse existe.

Conte o que houve

Traga o que existir de documento, mesmo incompleto. A partir daí dá para dizer que caminho o caso comporta.

Escrever por e-mail

Telefone: (41) 98879-7835

E-mail: contato@rodrigosouzafilho.adv.br

Perguntas frequentes

O que costuma ser perguntado

Tenho contrato e paguei tudo. O imóvel é meu?

Ainda não, juridicamente. Pelo art. 1.245 do Código Civil a propriedade se transfere pelo registro do título, e enquanto não houver registro o vendedor continua sendo havido como dono. O contrato dá direito a exigir a escritura — e há caminho para isso mesmo sem a colaboração dele.

O vendedor sumiu. Dá para registrar mesmo assim?

Pode dar. Desde a Lei 14.382/2022, o art. 216-B da Lei de Registros Públicos admite a adjudicação compulsória extrajudicial, no próprio cartório, com advogado, ata notarial e prova do pagamento. O § 2º dispensa o registro prévio da promessa e a regularidade fiscal do vendedor.

Minha família mora no terreno há trinta anos. Isso vale?

Pode valer, e o prazo depende da modalidade. São quinze anos sem título nem boa-fé, dez havendo moradia habitual ou obras produtivas, e há modalidades especiais de cinco e de dois anos. O art. 1.243 ainda permite somar a posse de quem veio antes.

Preciso ir ao juiz para usucapir?

Nem sempre. O art. 216-A admite o reconhecimento extrajudicial no registro de imóveis, com ata notarial e planta assinada. Havendo impugnação justificada, os autos vão ao juízo; e a rejeição no cartório não impede a ação.

A área da matrícula não bate com a real. O que fazer?

O art. 1.247 permite reclamar a retificação ou a anulação quando o teor do registro não exprime a verdade. O caminho depende de a divergência ser de descrição ou de titularidade — são problemas diferentes.